商品房“一物二卖”违法吗？

王小姐来信咨询：她在京城某楼盘看中一套三居室，并很快与该楼盘开发商签定了《房屋认购书》，为此王小姐支付了三万元订金。可她在按《房屋认购书》约定的时间内到售楼处准备签定《商品房买卖合同》时，却被售楼人员告知———她订的那套房屋已由开发商高价卖给了张先生，她只能另选一套房屋。王小姐咨询在这种情况下她该怎么办？

    首先，根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，若王小姐在签定《房屋认购书》时，开发商尚未依法取得《商品房销售许可证》， 那么王小姐可要求开发商退还三万元订金、利息及相关损失。

    其次，开发商已依法取得《商品房销售许可证》，但对同一套房屋先后与王小姐和张先生签定了《房屋认购书》，那么，这两份《房屋认购书》的效力如何呢？我们作如下分析：

    1、开发商在将其开发的房屋售与他人并为其办妥房产证前是房屋所有

    权人，它有权选择将房屋卖给谁。况且签定《房屋认购书》仅是表明认购方欲购买某套房屋的书面凭证，它并不是认购方已取得某套房屋所有权的凭证。因此，开发商可以承担违约责任为代价而将其所有的房屋另售他人。当然，开发商要在有利润可求的情况下才会“一物二卖”、“一女二嫁”。也就是说，在开发商将王小姐订购的那套房屋又以高价卖给张先生的交易中，开发商所得的差价足以填补因违约而对王小姐应承担的赔偿数额，并且还应当有一部分剩余作为开发商的利润。

    2、在市场交易过程中，应鼓励自由竞争，禁止不正当竞争，通过市场

    调节以实现资源优化配置。房屋买卖交易也不例外，对同一套房屋，张先生自愿比王小姐出高价购房实质是一种商业竞争行为，张先生采取的是正当竞争手段，而不是不正当竞争手段。因为张先生并未获得不当利益，相反他比王小姐付出了更多甚至昂贵的代价。而且，张先生愿出高价说明他更需要那套房屋，开发商将该套房屋售与他，可实现资源优化配置，从而产生更大的经济效益。

    综上可以得出如下结论，开发商先后与王小姐和张先生签定的两份《房屋认购书》均是有效合同,对合同当事人均有法律效力。也就是说，开发商在与张先生签定《商品房买卖合同》并到房地局登记备案后，就不能对同一套房屋再与王小姐签定《商品房买卖合同》了，而且房地局也不会给登记。所以，开发商对王小姐应承担履行不能的违约责任，王小姐可要求开发商承担违约责任并赔偿损失；或者，王小姐退让一步，让开发商给她调房。笔者提醒购房人在签定相关商品房买卖协议时，最好请律师或其他专业人士把关，以充分维护自己的合法权益，防范购房风险。

    作者： 赵江涛   律师

    北京市易理律师事务所 

                             ——————本文发表于北京青年报、北京晚报

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